Consejos para Mejorar la Convivencia Al interior de condominios.
La buena convivencia no se da por casualidad; es el…
Nuestros Servicios
Asesoría Integral
Acompañamos a los Comités de Administración con asesorías prácticas y cercanas en gestión, finanzas y cumplimiento de la Ley 21.442, para lograr comunidades más transparentes, organizadas y tranquilas.
Asesoría Financiera
Revisión de presupuestos, control de gastos comunes, morosidad y planificación de recursos para una administración responsable.
Asesoría Legal
Interpretación de la normativa de copropiedad, resolución de conflictos de índole laboral, civil y/o penal y apoyo en la correcta elaboración de reglamentos y manuales.
Resolución De Conflictos
Identificación y apoyo en la detección, prevención y solución de controversias entre los miembros de la comunidad.
Capacitaciones:
Talleres y sesiones informativas para fortalecer las competencias de los miembros del comité, trabajadores y residentes.
¿Quiénes Somos?
En Valoramos SPA no somos una administración tradicional: somos el respaldo estratégico que todo comité necesita.
Acompañamos y guiamos en la toma de decisiones para que la gestión sea más eficiente, segura y transparente.
Más sobre nosotros
Valoramos spa
Preguntas Frecuentes
¿Qué servicios ofrecen?
Asesoría integral en temas relacionados a adecuación de reglamentos de co propiedad revisiones de manuales de convivencia, análisis del gasto de común y finanzas en general, revisión y actualización de planes de emergencia y diagnóstico sobre la convivencia.
¿Cómo se calculan los honorarios?
La tarifa se define tras un diagnóstico inicial. Luego enviamos una propuesta formal con alcances, entregables, ajustados a la realidad particular de su comunidad.
¿Cuánto se demoran en una asesoría?
Depende del condominio y la obtención de la información necesaria para un correcto análisis. Acordamos un cronograma con hitos y reportes
¿Qué experiencia tienen?
Somos profesionales con más de 30 años de trayectoria en sectores financiero y retail, y hemos participado en comités de administración en distintas oportunidades. Contamos además con un equipo de expertos multidisciplinarios. Complementamos esta experiencia con buenas prácticas de gestión en condominios y en el marco de la Ley 21.442.
¿Podemos solicitar una reunión inicial?
¡Claro! Ofrecemos una reunión inicial , sin costo, para conocer sus necesidades y presentarles nuestra propuesta. Escríbenos por el formulario de contacto y coordinamos fecha y hora que más les acomode.
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¿Sabías Qué?
¿Qué es un condominio?
De acuerdo con el Artículo 1 de la Ley 21.442, un condominio es un tipo de propiedad inmobiliaria en el cual existe:
- Una parte de propiedad exclusiva:Bienes de dominio individual de cada copropietario (por ejemplo, un departamento, una bodega, un estacionamiento).
- Una parte de propiedad común:Bienes de dominio de todos los copropietarios, destinados al uso o beneficio común (por ejemplo, los pasillos, ascensores, escaleras, instalaciones centrales, áreas verdes).
El condominio se constituye por declaración unilateral del propietario original (promotor) inscrita en el Conservador de Bienes Raíces, la que debe contener el reglamento de copropiedad.
¿Qué es el Reglamento de Copropiedad?
El Reglamento de Copropiedad es el estatuto fundamental del condominio, exigido por el Artículo 4 de la Ley. Es el documento que:
- Define y describelas partes exclusivas y comunes del inmueble.
- Establece las reglas esencialesde administración, gobierno y funcionamiento del condominio.
- Fija la cuota de gastos comunesque le corresponde a cada unidad (basada normalmente en el valor de la propiedad exclusiva).
- Regula los derechos y obligacionesde los copropietarios.
Su creación o modificación requiere de acuerdos de mayorías calificadas (normalmente 2/3 o 4/5 de los copropietarios) y debe ser inscrito en el Conservador de Bienes Raíces para ser oponible a terceros.
¿Qué es un Manual de Convivencia?
La Ley 21.442 no define expresamente el «Manual de Convivencia». Sin embargo, este concepto se entiende doctrinal y prácticamente como un documento complementario al Reglamento de Copropiedad. Su función, amparada en el espíritu regulatorio de la ley, es:
- Desarrollar y detallarnormas de conducta, uso y cuidado de las áreas comunes.
- Regular aspectos operativosdel día a día que no requieren una modificación del reglamento (horarios de uso de piscinas, reglas para mascotas, protocolos de mudanzas, uso de salas de eventos, etc.).
- Suele ser aprobado por el Comité de Administración o por la Asamblea de Copropietarios con mayorías simples, lo que lo hace más flexible para su actualización.
¿Qué es más importante según la Ley, un Reglamento de Copropiedad o un Manual de Convivencia?
Según la Ley 21.442, el Reglamento de Copropiedad es indudablemente más importante. La razón jurídica es fundamental:
- El Reglamento de Copropiedades un requisito legal obligatorio para la existencia del condominio (Artículo 4). Tiene carácter constitutivo y es oponible erga omnes (frente a todos) una vez inscrito.
- El Manual de Convivenciaes un instrumento subordinado y complementario al reglamento. No puede contradecir, alterar o modificar lo establecido en el Reglamento de Copropiedad. En caso de conflicto entre ambas normas, el Reglamento siempre prevalece.
¿Quién es responsable del pago de los gastos comunes según la Ley?
El responsable del pago de los gastos comunes es el copropietario de la unidad, según se desprende de los Artículos 19 y 20 de la Ley. Es crucial destacar que:
- La obligación de pago nace con el copropietario, no con el ocupante (arrendatario, usufructuario, etc.).
- Si bien un copropietario puede pactar con su arrendatario que este pague los gastos comunes, dicha obligación contractual no libera al copropietario de su responsabilidad solidaria frente a la comunidad. Si el arrendatario no paga, la administración y la comunidad pueden exigir el pago al copropietario, quien podrá luego repetir contra su arrendatario.
¿Cuál es la función del Administrador de Condominios?
Las funciones del Administrador están detalladas en el Artículo 32 de la Ley. Su rol es ejecutivo y operativo. Algunas de sus principales funciones son:
- Cobrar las expensas comunes y mantener la cuenta corriente del condominio.
- Efectuar los pagos y realizar las gestiones necesarias para el mantenimiento y conservación del condominio.
- Ejecutar los acuerdos adoptados por la Asamblea de Copropietarios y el Comité de Administración.
- Llevar la contabilidad y los libros del condominio.
- Velar por el cumplimiento del reglamento de copropiedad y del manual de convivencia.
- Representar judicial y extrajudicialmente al condominio, por mandato de la asamblea o del comité.
¿Cuál es la función del Comité de Administración?
El Comité de Administración, regulado en los Artículos 29 y 30, es un órgano de supervisión y decisión compuesto por copropietarios elegidos en la asamblea. Sus funciones principales son:
- Supervisar y fiscalizarla gestión del administrador.
- Proponer el presupuesto anual de gastos comunes a la asamblea.
- Adoptar medidas urgentes para la conservación del edificio.
- Convocar a asambleas ordinarias y extraordinarias.
- Aprobar o rechazar solicitudes de modificaciones internas en las unidades.
- Aplicar sanciones por infracciones al reglamento (multas, amonestaciones).
¿Qué medidas puedo tomar ante el incumplimiento del pago de los gastos comunes?
La Ley 21.442 establece un procedimiento claro en sus Artículos 20, 21 y 22. Las medidas, que deben ser aplicadas por el Administrador o el Comité, son progresivas:
- Cobranza Extrajudicial:Notificación formal de la deuda, la cual genera intereses penales y reajuste (Art. 20).
- Medidas Restrictivas:Si la deuda excede 3 gastos comunes o 6 cuotas (lo que ocurra primero), se pueden aplicar restricciones al deudor, como negarle el acceso a áreas comunes de esparcimiento (piscina, quincho, gimnasio) y suspender servicios comunes adicionales (como estacionamientos de visitas), pero NUNCA se pueden cortar servicios básicos como agua, luz o gas (Art. 21).
- Acción Judicial:La medida más contundente es interponer una acción ejecutiva para el cobro de las deudas. La ley establece que el certificado de deuda extendido por el administrador y visado por el comité constituye título ejecutivo suficiente para demandar y embargar bienes del deudor (Art. 22).
¿Qué es el Fondo de Reserva y para qué sirve?
El Fondo de Reserva está regulado en el Artículo 19, inciso final de la Ley. Se define como:
- Qué es:Una cuenta separada de la de gastos comunes, destinada exclusivamente a financiar reparaciones mayores, gastos imprevistos urgentes y obras de conservación del condominio que no estén cubiertas por el presupuesto ordinario.
- Para qué sirve:Su objetivo es que la comunidad cuente con recursos previsivos para afrontar emergencias o desembolsos importantes (ejemplo: reparación de ascensores, filtraciones estructurales, reparación de techumbres) sin tener que recurrir a cobros especiales o préstamos que afecten la liquidez inmediata.
- Aporte:La asamblea de copropietarios debe acordar anualmente un monto mínimo de destine a este fondo, el cual no puede ser inferior al 5% del total de los gastos comunes presupuestados para el año.
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- marco.roncone@valoramosasesorias.cl
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